eher geht ein kamel durch ein nadelöhr

eher geht ein kamel durch ein nadelöhr

als ein reicher in.... einen offenen immo-fonds:

Für offene Immobiliendfonds in Deutschland beginnt eine neue Zeit. Mit der Änderung des Investmentgesetzes hat die Bundesregierung eine umfassende Regulierung der Anlagevehikel in die Wege geleitet.
Der Entwurf des Investmentgesetzes, den das Kabinett Ende September verabschiedet hat, sieht unter anderem vor, dass Anleger künftig im Monat nur noch Anteile im Wert von bis zu 5000 Euro straffrei zurückgeben dürfen. Wer größere Summen angelegt hat, darf diese in den ersten zwei Jahren nach der Einzahlung nicht auf einen Schlag zurückfordern. Im dritten Jahr wird ein Abschlag von zehn Prozent, im vierten Jahr ein Abschlag von fünf Prozent fällig.

Damit ergibt sich für Großanleger in der Praxis eine Mindesthaltedauer von vier Jahren. Diese Regelung dürfte die offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen und Family-Offices deutlich unattraktiver machen, erwarten Experten. Offene Immobilienfonds würden damit als langfristige Anlage positioniert und dürften von Großanlegern nicht mehr als Tagesgeldersatz genutzt werden, begrüßt der Branchenverband BVI die Neuregelung.
"Der Privatanleger kann damit sehr gut leben", sagt Erich Seeger. Der Vertriebsvorstand der Commerz Real, der unter anderem für den Hausinvest-Fonds zuständig ist, freut sich, dass nun endlich Klarheit herrscht. "Der Entwurf sorgt dafür, dass die Volatilität in den Liquiditätsströmen abnimmt", erläutert Seeger. Auch für Marc Weinstock, neuer Geschäftsführer des Problemfonds Morgan Stanley P2 Value, ist es ein Schritt in die richtige Richtung. Die Liquiditätssteuerung im Fonds werde dadurch einfacher. Der P2 Value gehört zu den Fonds, die einen hohen Anteil an institutionellen Geldern verwalten.

Steffen Sebastian vom Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg ist von den Vorteilen weniger überzeugt. Das Problem werde nur verschoben: "Wenn ein Fonds nach zwei Jahren unter Druck gerät, wollen immer noch alle gleichzeitig raus." Sebastian hält einen verpflichtenden Ausgabeaufschlag auch für institutionelle Investoren für die bessere Lösung. Damit sei gewährleistet, dass diese Anleger ihr Geld nicht gleich wieder aus dem Fonds abziehen. Das Geld sollte jedoch nicht dem Vertrieb, sondern dem Fondsvermögen gutgeschrieben werden.
Die institutionellen Investoren sind derzeit noch dabei, die Auswirkungen auf ihre Anlagestrategie zu prüfen. Branchenkenner gehen aber davon aus, dass es künftig zu einer deutlicheren Trennung von institutionellem und privatem Kapital kommen wird. Dieses Ziel hatte die Bundesregierung von Anfang an verfolgt. In der Vergangenheit haben vor allem semi-institutionelle Anleger wie vermögende Privatkunden, Family-Offices oder kleinere Stiftungen aber auch Versicherungen und Pensionsfonds ihr Geld gerne kurzfristig in offenen Immobilienfonds angelegt.

Diese Anleger werden nun wohl vermehrt in Immobilienspezialfonds ausweichen. Die Branche hat darauf schon lange reagiert. Seit Monaten buhlen neue Anbieter um die Klientel. So haben kürzlich LaSalle Investment Management, eine Tochtergesellschaft der Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle , und der Projektentwickler Frankonia Eurobau aus dem niederrheinischen Nettetal erste Fonds für Profianleger angekündigt.
Die Ratingagentur Scope geht davon aus, dass die Nachfrage und das Angebot für solche Produkte weiter zunehmen werden. Bereits in den vergangenen zehn Jahren hat sich die Zahl der Immobilienspezialfonds, die nur einem ausgewählten Kreis von Anlegern zugänglich sind, verfünffacht. Diese sind im Investmentgesetz extra geregelt und von den angestrebten Änderungen nicht betroffen.

Als weitere Neuerung sieht der Entwurf der Bundesregierung vor, dass die Fondsanbieter ihre Objekte in kürzeren Abständen bewerten müssen. Bisher müssen die Immobilien nur einmal im Jahr von einem Gutachter beurteilt werden. Das führte zuletzt zu schlagartigen Abwertungen, die Anleger völlig unvorbereitet trafen. Das soll in Zukunft nicht mehr möglich sein. Für Timo Tschammler, Geschäftsführer der Immobilienberatung DTZ Deutschland, ist das eine Verbesserung. "Wäre die Abwertung früher schon in kürzeren Abständen erfolgt, wäre die Schockwelle nicht so groß gewesen", zeigt er sich überzeugt. Tschammler hofft, dass sich kürzere Bewertungsintervalle in einem fallenden Markt deeskalierend auswirken. Und in steigenden Märkten könnten Anleger Wertzuwächse in den Fonds früher erkennen.
Immobilienfinanzierungsprofessor Sebastian gibt sich da skeptischer. Die massiven Abwertungen seien nicht durch die langen Bewertungszeiträume zustande gekommen, sondern weil Immobilien zu teuer eingekauft wurden - an diesen Fehleinschätzungen werde auch eine häufigere Bewertung nichts ändern. Dennoch könnte die Regelung dazu beitragen, dass Anleger wieder mehr Vertrauen in die Fonds fassen.