Vermieter dürfen gesetzliche Kündigungsfrist ausschließen
Vermieter dürfen gesetzliche Kündigungsfrist ausschließen (BGH, Az: VIII ZR 81/03)
Vermieter können in Mietverträgen fordern, dass Mieter auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht einseitig und langfristig verzichten. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil. Entsprechende Vereinbarungen verstoßen nach Ansicht der Richter nicht gegen die am 1. September 2001 in Kraft getretene Reform des Mietrechts, die eine dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter für "unabdingbar" erklärt und festschreibt, dass abweichende Regelungen zum Nachteil des Mieters "unwirksam" seien.
Im umstrittenen Fall hatte ein Immobilienbesitzer in Krefeld einen Mieter beim Vertragsabschluss veranlasst, eine handschriftlich eingefügten Zusatzklausel zu unterschrieben, in der der Mieter einseitig für fünf Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichten sollte. Der Mieter kündigte dann nach weniger als fünf Jahren unter Berufung auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten und wurde vom Vermieter daraufhin auf die Zahlung von zwei ausstehenden Mieten verklagt.
Die Vorinstanzen hatten die Klage des Vermieters noch mit der Begründung abgewiesen, dass die Vereinbarung über den befristeten Ausschluss des Kündigungsrechts wegen der im September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform unwirksam sei. Dieser Auffassung widersprach nun der BGH mit dem Hinweis, dass die einzuhaltenden Kündigungsfristen durch den zwischen dem Kläger und dem Beklagtem vereinbarten Kündigungsverzicht nicht verändert würden. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst dann, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden, heißt es im Urteil.
Zudem spreche auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes gegen ein Verbot von solchen Vereinbarungen: In der Begründung des Regierungsentwurfs zur entsprechenden Rechtsvorschrift sei ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Mietparteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Hieraus sei zu entnehmen, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht habe ändern wollen und bei Vereinbarung eines Kündigungsverzichts nach Ablauf des festgelegten Zeitraums sich lediglich die nunmehr dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters anschließen solle, begründete der Senat das Urteil.
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